부동산 투자 방법(가치에 집중하라)

주식투자에서도 사용되고, 부동산 투자를 할 때에도 참고할 수 있는 투자방법 바로 가치에 집중하는 투자방법입니다.

 

주식투자는 기업의 시가총액, 그리고 가치 대비 이익은 얼마나 내는지? 이익의 성장성이 보이는지에 대해 공부 및 조사를 바탕으로 회사에 투자를 하고 성장하면 주가 상승, 배당금의 형태로 과실이 돌아옵니다.

 

부동산도 마찬가지입니다. 좋은 부지, 입지를 가진 부동산에 투자를 하여 얼마의 현금을 창출할 수 있고 이 부지가 향후 가치가 올라갈 수 있을까? 에 대해서 생각해야 합니다. 

 

부동산 투자나, 주식투자나 결국에는 자산의 가치에 대해 생각을 해야 하고 계산을 해야 합니다. 하지만 이 계산방법은 단순하지만 대내외 변수를 제외하고는 어느 정도 맞아떨어지는 가치평가법입니다.

부동산 투자 예시 사례

 

공장이 3억 5천만 원에 매물로 나와있습니다. 이 공장을 매입하면 월 250만 원 정도의 월세를 기대할 수 있습니다.

그럼 3억 5천만 원의 공장을 매수하면 월 250만 원(년 3,000만 원)의 이익을 거둘 수 있습니다.

 

이렇게 월세를 바탕으로 공장을 매수한다면 약 11.5년이 지나면 3억 5천만 원을 회수할 수 있습니다 -  대출 없이 순현금으로 매수해야 가능합니다.

 

대출을 가지고 공장을 매입했다면, 투자금 회수에 훨씬 더 많은 기간이 걸립니다. 

 

자 그런데 대부분 월세를 목적으로 부동산을 구매하지는 않습니다. 기간에 따른 시세차익 또한 염두에 두고 부동산을 구매하는데요. 기간에 따른 시세에 영향을 받는 것은 판매자 수 보다 구매자 수가 훨씬 많아야 합니다.

 

결국 3억 5천만 원에 인수한 공장은 입지, 주변 환경, 공장이니까 운반이 편리한 도로인지, 주변에 민원을 넣을 주민이 없는지 등의 조건을 따져봅니다. 이러한 조건은 본인이 직접 현장을 가서 주변의 상황과 환경을 면밀히 검토해야 하는 부분입니다.

 

자 3억 5천만 원에 월세 250만 원, 그리고 이 공장이 향후 5~10년 뒤 매각하면 시세차익을 얻을 수 있겠다고 생각한다면 부지 지가 상승에 따른 차익에 따라 수익률이 결정될 것입니다. 결국 이 부동산으로 얻을 수 있는 이익은 아래와 같습니다.

 

공장의 매매 가격 3억 5천만 원 - 월세 250만 원이 나온다는 가정하에 이 공장은 연 3,000만 원입니다.

월세로만 공장의 매매 가격을 회수하기 위해서는 11.5년 정도의 시간이 걸립니다. - 대출 없을 시 기준

 

하지만 5년 뒤 공장의 매매 가격이 상승하면 이에 따른 상승 차익은 오로지 모두 수익률입니다.

 

공장의 매매 가격이 5억이 되었습니다. 이렇다면 수익률은 어떻게 될까요?

 

1년 차 : 연세 3,000만 원 + 매매시세차익 1억 5천만 원 = 총 이익 1억 8000만 원

 - 투자수익률 매매시세차익 42.85%(3.5억 -> 5억) + 연세 약 8.5% (3.5억 중 3,000만 원) = 년 수익률 51.35%

 

2년 차 : 연세 6,000만 원 + 매매시세차익 1억 5천만 원 = 총 이익 2억 1000만 원

- 투자수익률 매매시세차익 42.85% + 연세 수익률 17.1% = 연 수익률 29.97% (계산식 42.85+17.1÷2)

 

3년 차 : 연세 9,000만 원 + 매매시세차익 1억 5천만 원 = 총 이익 2억 4000만 원

- 투자수익률 매매시세차익 42.85% + 연세 수익률 25.71% = 연 수익률 22.85% (계산식 42.85+25.71÷3)

 

공장을 순현금 3억 5천만 원으로 매수 후 시세차익과 연세를 받으면 위와 같은 수익률이 나옵니다.

 

자 그럼, 하나 더 알아보면 공장을 3억 원에 매입 후 매매시세차익 없이 한다면 수익률은 얼마나 나올까요?

(공장의 주변 환경이 좋지 않아 시세차익을 못 봤을 때 이야기를 전달하려고 하는 것입니다)

 

1년 차 : 연세 3,000만 원 = 총이익 3,000만원 - 투자수익률 10%

2년 차 : 연세 6,000만 원 = 총이익 6,000만원 - 투자수익률 10%

 

10%의 이익으로 끝입니다. 하지만 이에 대한 시사점은 부동산을 저렴하게 산다면 세입자가 계속 있는 조건한 투자수익률은 10%로 안정적인 이익을 낼 수 있다는 것입니다. 하지만 10%의 단리 차익을 얻는 것에 3억을 투자하기에는 다른 투자방법 또한 매우 많습니다.

부동산 투자의 시사점

주식투자나, 부동산 투자나 결국 매물을 저렴하게 구매하는 것이 매우 중요합니다. 그리고 가격을 결정하는 요인은 주식은 기업의 가치와 이익 단위이며 부동산은 월세도 월세지만, 주변의 입지나 환경이 매우 중요합니다.

 

부동산 투자의 중요 요인을 알아보면,

1. 부동산 주변의 가치 대비 가격
2. 입지, 주변 생활 요건(공장이라면 운송조건 주변 민원 요소 등)
3. 향후 토지 가격이 오를 가능성이 있는지?

3가지 정도를 꼽을 수 있겠습니다.

 

많은 부동산 투자를 하고 있는 사람들은, 부동산에서 나오는 월세도 수입 중 하나이겠지만 궁극적으로는 월세만 받는 것보다 향후 시세차익을 얻을 수 있는지에 대해 집중합니다. 왜냐하면 월세 받는 것 보다 향후 지가 상승에 따른 시세차익을 얻는 것이 향후에 훨씬 유리하기 때문입니다.

 

따라서 부동산에 투자하실 분들은 이러한 상황을 꼭 기본적으로 알고 매물을 살펴보아야 합니다. 이런 과정을 잘 배우고 경험을 쌓아나가면 앞으로 어떤 토지가 가격이 가치 대비 저렴한지 비싼지에 대한 판단을 할 수 있으며 이는 본인의 자산증식에 꼭 필요한 기술 중 하나입니다.

 

주식투자나 부동산 투자나 어떠한 다른 자산에 투자를 할 때 결국 중요한 건 자산의 가치입니다. 내가 자본을 들여 투자를 했으면 이에 대한 이익에 대해 면밀히 검토해야 하고, 그리고 향후 다양한 상황에 따른 대비 또한 준비를 해야 합니다. 

 

자산시장에서 꼭 자본소득을 얻어 원하는 일을 하시는 데에 도움이 되시길 바랍니다.